De plano, cumpre salientar alguns conceitos fundamentais para o correto tratamento do assunto. Primeiro que em matéria jurídica, pouco importa a nomenclatura que se dê a determinada situação de fato, o que definirá o instituto é sua adequação ao conceito legal. Em segundo lugar, o Município possui o Poder de Polícia Administrativa, inclusive em matéria ambiental, para regular e fiscalizar os empreendimentos que porventura queiram se instalar em seu território ou que já tenham se instalado de forma irregular.
Passemos às considerações.
A lei federal nº 6766/79 traz importantes conceitos que devem ser seguidos, conforme seu artigo 2º, §§ 2º e 3º, vejamos.
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Assim é que, em apertada síntese, será considerado loteamento o empreendimento que demande obras de adequação da infraestrutura como a abertura de ruas, obras de escoamento de águas da chuva, esgotamento sanitário, iluminação pública, destinação de espaços para construção de escolas, creches, delegacias, postos de saúde.
Por outro lado, será desmembramento caso haja o aproveitamento da infraestrutura urbana já existente, de modo que o imóvel apenas será parcelado, sem demandar atuação específica do Poder Público ou do Empreendimento para promoção de obras de adequação do sistema viário.
Desta forma, seja loteamento ou desmembramento, fato é que o projeto deve ser avaliado e aprovado pela prefeitura municipal.
Bom ressaltar que a aprovação de loteamento passa pela análise da adequação dos lotes ao Plano Diretor Urbano do Município. Crucial, também, a análise pelo órgão ambiental sobre a adequação do empreendimento às normas ambientais e se a infraestrutura planejada (escoamento das águas, esgotamento, fornecimento de água potável, energia elétrica, etc) atende às finalidades do projeto.
Com a aprovação do loteamento abre ao particular a possibilidade de prosseguir nas etapas para registrar a divisão dos lotes, promover as obras de adequação e efetuar a comercialização dos lotes.
Prevê a lei de loteamentos (Lei nº 6.766/1979) que o loteador tem o dever de cumprir o projeto, sob pena de caducidade da licença, conforme previsto no art. 12, §1º.
Art. 12. (...)
§ 1o O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação.
Ademais, caso não seja levado a registro no Cartório de Imóveis o loteamento aprovado no prazo de 180 (cento e oitenta) dias também gera a caducidade da aprovação.
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
Ademais, a própria Lei de Loteamentos estabelece que a venda de lotes antes do competente alvará pode configurar infração criminal, na forma de seu art. 50. Veja-se.
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos (sic);
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
Assim, na análise de loteamentos e desmembramentos fundamental a leitura da Lei Federal nº 6.766/1979, notadamente, dos artigos citados acima. Também, caso sejam vistos lotes sendo vendidos no Município sem a regularização do empreendimento imobiliário, deve ser acendido o alerta e iniciada fiscalização.
Caso ainda restem dúvidas sobre a melhor forma de abordar o assunto, entre em contato conosco pelo nosso balcão virtual ou envie sua dúvida para o suporte.
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